Terrenos de Marinha: Instituto jurídico em voga.
Roberto J.
Pugliese
Idealizado em Portugal os terrenos de marinha
tornaram-se instituto jurídico que
chegou ao Brasil junto com as naus de Cabral, que além da cruz de Cristo,
aportou trazendo a cultura e a legislação lusitana.
Ao longo dos anos, desde o período colonial, posteriormente
durante o Reino Unido Brasil, Portugal e Algarves, a seguir no Império e agora
na República, os terrenos de marinha
foram sendo atualizados pelos legisladores, que sempre olharam como uma forma
segura de elevadas rendas embutidas no disfarce de servir antes como forma de
defesa militar e agora instrumento de tutela ambiental.
Atualmente são diversas as normas que regulam e incidem
sobre imóveis assim classificados, sendo
que a Constituição Federal expressamente atribui o seu domínio à União, impondo
de forma cogente, restrições aos seus ocupantes e legislação especial para sua
exploração econômica.
Todos os imóveis situados a partir da linha da preamar media
de 1831, contados 33,00 metros para a terra, inclusive na orla dos rios e lagos
que sofram influencia das marés, no continente e nas ilhas, incluem-se nessa
condição jurídica, revelando-se uma faixa que traz para a União, propriedade
fundiária de especial extensão.
As medições são realizadas por técnicos das Delegacias da
Secretaria do Patrimônio da União nos Estados, que apuram essa linha e
discriminam administrativamente prédios, notificando os ocupantes e os
titulares dos registros de imóveis do lugar, da nova condição dominial.
O imóvel discriminado é registrado na Secretaria do
Patrimônio da União, cujo assento dá a publicidade à propriedade e ipso facto, tornando sem qualquer efeito
dominial, até então vigente, eventual registro no cartório imobiliário. Na
mesma plana, posseiros deixam essa condição jurídica, tornando-se meros
ocupantes a título precário numa relação pessoal celebrada com a União.
Verdadeiro confisco disfarçado e arbitrário tem ocorrido.
O direito real sobre esses prédios se efetiva em favor de
particulares através da instituição de aforamento, cujo procedimento, caro e
burocrático, praticamente inibe o ocupante de celebrá-lo.
Na privilegiada condição de titular do domínio imobiliário,
o foreiro ou o ocupante, ainda que outrora fosse posseiro ou proprietário, para
permanecer sobre o prédio, com ou sem benfeitorias, se submete a taxas apuradas
de percentual extraído sobre o valor da avaliação do imóvel, firmada
unilateralmente pela União, que é atualizada anualmente, segundo critérios ditados
pelo Ministério do Planejamento. Algo complexo e opaco, visando, sem pudor,
arrecadação fiscal desmedida.
Nas alienações são dadas preferências à União em adquirir a
ocupação, pagando apenas as acessões e benfeitorias que existam sobre o
terreno, que é de seu domínio, e manifestado desinteresse, deve o transferente
recolher laudêmio estimado em 5% do
valor do negócio para os cofres federais.
Não se tratam de tributos, mas são valores que incidem pela
ocupação e transferência entre particulares, de imóvel do domínio da União. Não
se caracteriza a repudiada bitributação.
A escritura de alienação e o eventual registro no cartório
de registro imobiliário competente tem o condão singelo de publicidade, não
servindo como instrumento de aquisição da propriedade, que é da União, como já
esclarecido anteriormente.
Ocorre que as medições feitas pela SPU são equivocadas e mal
orientadas, posto que, não se observa regras de técnicas adequadas, para
evitar-se que essa faixa de trinta e três metros se localize sob água, como
demonstram perícias realizadas e comprovadas pela Justiça Federal.São medições
provocadas para que os imóveis estejam fora da praia e além da linha de jundu, contrariando a realidade
e a imposição legal.
O aumento das marés pelos efeitos naturais ou obras que se
deram ao longo do tempo, faz com que esses imóveis não estejam situados na
orla, outrossim, submersos nos rios, lagos e praias, restando prova hercúlea e
diabólica em relação aos penhascos que inibem demonstrar o grilo promovido oficialmente pela União.
Vale asseverar que direito ambiental não se confunde com o
direito administrativo e fundiário que surge do instituto em tela. Também
indispensável aludir-se que terreno de marinha não promove tutela ambiental
eficaz, existindo rol de normas jurídicas com esse fim de maior precisão e
efeito.
Indispensável lembrar que o aproveitamento econômico dos
terrenos de marinha se dá, observado a legislação como um todo, notadamente a
do município onde se encontra, pois compete a essas unidades políticas ditarem
regras desse porte, não dependendo de qualquer deferimento por parte da União,
a construção de qualquer empreendimento nesses prédios, se estiverem cedidos ao
ocupante ou foreiro, na forma legal.
Alerta-se o que já é sabido, que notários para lavrarem
escrituras objetivando terrenos de marinha devem transcrever no título o
respectivo alvará que autorizou o ato, sob pena de responsabilidade.
Enfim, recomendável sempre, impugnar essa classificação
unilateralmente imposta pela União a imóveis que assim indica, e junto ao Poder
Judiciário questionar-se a medição realizada
cuja descriminação favorece o domínio daquela em prejuízo do particular,
evitando-se pois a perda injusta da posse e da propriedade imobiliária e
consequentemente, o pagamento de valores elevados ao fisco federal.
Roberto J. Pugliese
Especialista em Direito
Notarial.1977 FMU, Sp
Autor de Terrenos de
Marinha e Seus Acrescidos, 2009, Letras Jurídicas.
Presidente da Comissão de
Direito Notarial e Registros Públicos da OAB. Sc.
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