domingo, 5 de abril de 2015

Superfície - Direito Real Sobre Coisa Alheia Imóvel.


Direito de Superfície – Aspectos diversos

( À memória do combativo e valente Chico Lessa )

 

Instituto jurídico polemico que foi introduzido recentemente pelo Estatuto da Cidade, ( Lei 10.257 de 10 de julho de 2001) bem como incluído como direito real sobre coisa alheia no atual Código Civil, ( artigo 1.269 e seguintes )o Direito de Superfície é  um instrumento importante para que se atinja a função social da propriedade.

Por seu intermédio, de um lado se põe o titular do direito de superfície e de outro o proprietário do solo ou fundeiro,  a quem resta  a fruição do solo e do próprio terreno enquanto não iniciada a obra ou plantação pelo superficiário, que será seu possuidor direto. Aplica-se pois tanto no mundo rural, como também na área urbana.
 
 

Trata-se de concessão para construir ou plantar em solo alheio, sendo direito autônomo, temporário, transmissível inter vivos e causa mortis, passível de ser onerado, suscetível de decadência pela abstenção do exercício do direito durante o prazo, correspondendo ao proprietário do solo, a imposição de abster-se da prática de qualquer ato ou fato incompatível com a outorga. Surge pois, para o titular da superfície, um direito de propriedade imobiliária especial sobre a construção ou plantação, a par de manter a essência do direito de propriedade em poder do proprietário do imóvel consistente no solo do qual a  superfície foi seccionada.

Caracterizado fica portanto a dualidade do direito em que distintamente, face o desmembramento, o imóvel se submete ao poder do superficiário e do proprietário concomitantemente, tendo as partes, obrigações recíprocas. Obrigatóriamente o contrato que será lavrado em notas de tabelião deve ser registrado no cartório do registro imobiliário do lugar do imóvel.

Com os limites impostos pelas normas administrativas, urbanísticas e comuns ordinárias, a utilização do solo abrange o subsolo e o espaço aéreo relativo à projeção do terreno.

Para o superficiário, a legislação confere  o direito de gozo do solo alheio, no âmbito do contrato, obrigando-se a construir ou plantar.Permite-se a alienação do direito, e conseqüentemente, a faculdade de gravar com hipoteca, usufruto e outros ônus reais. Titularizado na posse direta e como proprietário das acessões, o direito lhe outorga a faculdade de interpor interditos e valer-se de ações em defesa da propriedade. Em contrapartida, deverá se for oneroso, pagar o solarium,  canon, renda ou pensão acordada. Deverá também conservar as acessões, se no título, for estipulada a incorporação destas em favor do proprietário. Igualmente, se assim for contratado, pagar os tributos incidentes.Não se permite a instituição de superfície pelo superficiário,  nem a cobrança de qualquer preço, pela cessão do superficiário a terceiros. 

A extinção do direito se dá pelos modos comuns de  extinção do direito de propriedade. No rol de motivos que permite a extinção desse direito, a violação do contrato celebrado é uma das condições para a sua rescisão, que será precedida de notificação premonitória e propositura de ação rescisória cumulada com reintegração de posse.  

A desapropriação do prédio imporá o direito de indenização na proporcionalidade de seus respectivos proprietários e extingue o contrato.

Enfim é o moderno instrumento que propicia alternativas para incrementar o mercado imobiliário diante de obstáculos econômicos, fiscais, urbanísticos, administrativos que merece atenção.

 

Roberto J. Pugliese
Autor de Direito das Coisas, Leud, 2005.
Autor de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos, 2009 – Letras Jurídicas
Advogado sócio de Pugliese e Gomes Advocacia

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