Direito de Superfície –
Aspectos diversos
( À memória do combativo e valente Chico Lessa )
Instituto
jurídico polemico que foi introduzido recentemente pelo Estatuto da Cidade, ( Lei
10.257 de 10 de julho de 2001) bem como incluído
como direito real sobre coisa alheia no atual Código Civil, ( artigo 1.269 e seguintes )o Direito de Superfície é
um instrumento importante para que se atinja a função social da
propriedade.
Por
seu intermédio, de um lado se põe o
titular do direito de superfície e de outro o proprietário do solo ou
fundeiro, a quem resta a fruição do solo e do próprio terreno
enquanto não iniciada a obra ou plantação pelo superficiário, que será seu
possuidor direto. Aplica-se pois tanto no mundo rural, como também na área
urbana.
Trata-se de concessão para construir ou plantar em
solo alheio, sendo direito autônomo, temporário, transmissível inter vivos
e causa mortis, passível de ser onerado, suscetível de decadência pela
abstenção do exercício do direito durante o prazo, correspondendo ao
proprietário do solo, a imposição de abster-se da prática de qualquer ato ou
fato incompatível com a outorga. Surge pois, para o titular da superfície, um
direito de propriedade imobiliária especial sobre a construção ou plantação, a
par de manter a essência do direito de propriedade em poder do proprietário do
imóvel consistente no solo do qual a
superfície foi seccionada.
Caracterizado fica portanto a dualidade do direito
em que distintamente, face o desmembramento, o imóvel se submete ao poder do
superficiário e do proprietário concomitantemente, tendo as partes, obrigações
recíprocas. Obrigatóriamente o contrato que será lavrado em notas de tabelião
deve ser registrado no cartório do registro imobiliário do lugar do imóvel.
Com os limites impostos pelas normas
administrativas, urbanísticas e comuns ordinárias, a utilização do solo abrange
o subsolo e o espaço aéreo relativo à projeção do terreno.
Para o superficiário, a
legislação confere o direito de gozo do
solo alheio, no âmbito do contrato, obrigando-se a construir ou
plantar.Permite-se a alienação do direito, e conseqüentemente, a faculdade de
gravar com hipoteca, usufruto e outros ônus reais. Titularizado na posse direta
e como proprietário das acessões, o direito lhe outorga a faculdade de interpor
interditos e valer-se de ações em defesa da propriedade. Em contrapartida,
deverá se for oneroso, pagar o solarium,
canon, renda ou pensão acordada. Deverá também conservar as
acessões, se no título, for estipulada a incorporação destas em favor do
proprietário. Igualmente, se assim for contratado, pagar os tributos
incidentes.Não se permite a instituição de superfície pelo superficiário, nem a cobrança de qualquer preço, pela cessão
do superficiário a terceiros.
A extinção do direito se dá pelos modos
comuns de extinção do direito de
propriedade. No rol de motivos que permite a extinção
desse direito, a violação do contrato celebrado é uma das condições para a sua
rescisão, que será precedida de notificação premonitória e propositura de ação
rescisória cumulada com reintegração de posse.
A desapropriação do prédio imporá
o direito de indenização na proporcionalidade de seus respectivos proprietários
e extingue o contrato.
Enfim é o moderno instrumento que
propicia alternativas para incrementar o mercado imobiliário diante de
obstáculos econômicos, fiscais, urbanísticos, administrativos que merece atenção.
Roberto J. Pugliese
Autor
de Direito das Coisas, Leud, 2005.
Autor
de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos, 2009 – Letras Jurídicas
Advogado
sócio de Pugliese e Gomes Advocacia
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